Сделки с недвижимым имуществом

Актуальность исследования. Большинство людей сталкиваются с юридическими вопросами, связанными с недвижимостью: продажа, дарение, аренда квартир, вилл, участков. Поэтому очень важно знать законодательное регламентирование данных вопросов.

Для того чтобы изменить или прекратить свои права на недвижимость, лицо должно совершить сделку – целенаправленное, сознательное действие гражданина или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав, связанных с конкретным объектом недвижимости.

Сделки с недвижимостью составляют значительную часть оборота недвижимости в России. Такая ситуация обусловлена участием все большего числа объектов недвижимости в частном обороте, а также относительной новизной, сложным составом и отсутствием четкого законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью.

Особенностью правовой системы недвижимости является то, что возникновение, передача, ограничение или прекращение прав собственности и других имущественных прав, а также определенных обязательных прав на имущественные права происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации, за исключением прав воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, которые зарегистрированы в специальных национальных реестрах, которые ведутся для каждого типа объектов.

Объектом исследования выступили общественные отношения, складывающиеся в процессе осуществления сделок с недвижимым имуществом.

Предметом исследования послужили нормы российского законодательства, учебные пособия, монографии, научные статьи в периодических изданиях по теме исследования.

В правовой доктрине общепризнано, что сделки являются основным видом гражданско-правовых актов в форме судебного разбирательства. В то же время на отношения, регулируемые гражданским законодательством, в том числе связанные с окончанием сделки, влияют и другие изменения в социально-экономической, политической и общественной жизни, что неизбежно приводит к необходимости согласования действующего законодательства и его применения с учетом современных реалий. Именно поэтому, хотя большое количество работ в юридической науке специализируется на правовой природе торговли как правового явления, лучше всего анализировать ее содержание с учетом существующих правовых доктрин, существующих правовых норм и законодательных новшеств в этой области.

Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «под именем юридической сделки понимается такое выражение воли, которое непосредственно направлено на определенное юридическое последствие, то есть на установление, изменение или прекращение юридических отношений» . 

В свою очередь, Д.И. Мейер «рассматривал в качестве юридической сделки всякое юридическое действие, направленное к изменению существующих юридических отношений» .

Основным источником надзора за сделками с недвижимостью является Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации «определяет сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

Договор купли-продажи имущества – одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций. Необходимость особого порядка правового регулирования этого вида договора купли-продажи определяется, прежде всего, спецификой правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Специальные требования, предъявляемые к форме договора купли-продажи недвижимости, необходимость совершения регистрационных действий, особенности порядка передачи материального объекта договора, а также необходимость установления особых условий для купли-продажи жилых помещений – все это предопределило необходимость выделения законодателем правил регулирования договоров купли-продажи недвижимости в отдельный блок норм, составляющий содержание главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Как отмечает В.В. Витрянский, «для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования» .

В соответствие с пунктом 1. статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации «договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)».

 

В настоящее время недвижимость представляет для гражданина особую ценность, и ее права обязаны быть зарегистрированы государством. Однако государственной регистрации недостаточно для защиты прав и интересов владельца, поэтому важную роль могут сыграть дополнительные гарантии в виде нотариально заверенных сделок.

В последние годы российское гражданское законодательство активно реформируется. Также пересматриваются законы и нормативные акты о сделках с недвижимостью.

Роль нотариусов в регистрации сделок с недвижимостью заключается в создании дополнительных правовых гарантий для обеспечения законных интересов участников рынка недвижимости. В ходе беседы нотариус раскрыл намерения двух сторон, предоставил возможность осуществить сделку и объяснил ее суть, что стало особенно важным для людей без специальных юридических знаний.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, «государственная регистрация представляет собой доказательство наличия зарегистрированного права, в то время как нотариальное удостоверение – это форма сделки, условие ее действительности» .

В соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса «при нотариальной форме сделки осуществляется проверка ее законности, а именно, наличие у сторон права на ее совершение (дееспособность, соответствие воли волеизъявлению, соответствие содержания закону)».

В курсовой работе проведен анализ сделок с недвижимостью как юридического акта с учетом современных тенденций действующего законодательства. 

Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Анализируя действующее законодательство и нормы действующего законодательства, можно считать, что только юридические действия, совершенные в соответствии с требованиями закона, могут рассматриваться как сделки. Другими словами, чтобы признать, что соглашение является сделкой, такое соглашение должно быть законным и иметь характер юридического факта, который порождает правовые последствия, на которые надеется лицо, участвующее в сделке, и определяется правовыми нормами сделки. Таким образом, сделки, совершенные в соответствии с требованиями закона, являются действительными и признаются юридическими фактами, которые приводят к ожидаемым юридическим результатам лиц, участвующих в таких сделках, и предусмотрены законом.

В настоящее время действующее российское законодательство достаточно точно определяет правовые границы поведения субъекта при совершении гражданско-правовых сделок и определяет обязательные требования для подтверждения соглашения как сделки. В то же время, хотя среда за пределами правового поля постоянно меняется (политические, социально-экономические, научные изменения и инновации), основные принципы гражданского права, сформированные при вступлении в силу первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, остаются неизменными, в том числе.

Некоторые сделки с недвижимым имуществом предусматривают также и иные существенные условия, помимо предмета договора.