Гражданско-правовой режим недвижимого имущества в законодательстве Российской Федерации

В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился достаточно поздно, а его юридического определения вообще не существовало. Все это объясняет существование различных взглядов ученых касательно изучаемой проблемы. Такие ученые, как Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и другие, неоднократно в своих трудах исследовали вопросы, затрагивающие те или иные аспекты недвижимости. При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX веков усилия цивилистов были нацелены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

Некоторые ученые считают, что царь Федор Иоанович впервые употребил термин «недвижимость» в российском праве во время введения крепостного права в 1597 году, когда помещикам были выделены большие участки, которые требовали защиты земель. Закрепление фиксировалось в крепостных книгах . В течение года счета и документы записываются в тетрадь в порядке согласования, а через год эти документы заносятся в книгу с двумя буквенными индексами – названием объекта недвижимости и именем собственника.

Однако большинство ученых связывают первое появление термина «недвижимость» в российском законодательстве с указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года . Используя термин «недвижимое имущество», законодатель не дал ему юридического определения. Если до принятия упомянутого постановления участки имеют особые названия в зависимости от источника или характера их прав (усадьба, поместье, двор, ранчо), то эти названия утратят свое конкретное значение после перехода по единому наследству.

Свод Законов Российской Империи, вступивший в силу в 1835 году, делит собственность на движимую и недвижимую. Согласно Своду, недвижимостью признаются земли, разделенные на жилые и нежилые, а также «различные» земли, деревни, дома, фабрики, фабрики, магазины, постройки и пустующие дворы, а также железные дороги с 1885 года . К недвижимости также причисляли водоемы , сокровенные в недрах полезные ископаемые .

Так, Шершеневич Г.Ф. утверждал: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности» . 

Принято считать, что в советском гражданском праве нет категории недвижимости. В применении к статье 21 ГК 1922 года отмечено: «С отменой собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено» . Однако особенности объективного существования недвижимости отражены в законодательстве. Возникли независимые законодательные ветви, такие как земельное право, водное право и право о недрах. В советском гражданском законодательстве были специальные положения о правовой системе зданий и домов .

Современное законодательство о владении недвижимостью достаточно обширно, включая большое количество правовых актов различных отраслей права.

Среди кодифицированных правовых актов, регулирующих отношения собственности на объекты недвижимости, главное место занимает ГК РФ. Часть первая ГК РФ заложила начало современного этапа развития законодательства о недвижимости. Гражданский кодекс РФ (часть первая) определил понятие недвижимого имущества. Первоначально статья 130 ГК РФ предусматривала, что к недвижимым объектам относятся участки, недра, изолированные водные объекты и все, что тесно связано с землей, то есть то, что нельзя перемещать без нанесения непропорционального ущерба их использованию, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. До сих пор требуемые характеристики менялись много раз, в результате изолированные водоемы, леса и многолетние насаждения были исключены из списка недвижимости, а недостроенные постройки включены в недвижимость. Таким образом, ГК РФ относит недвижимость к самостоятельному объекту гражданских правоотношений и предусматривает для нее особую правовую систему, главной особенностью которой является необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.ст.131, 164 ГК РФ).

При определении собственности ГК РФ ограничивается перечислением традиционного разделения властей, составляющих содержание имущественных прав: согласно статье 209 ГК РФ собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Гражданский кодекс предусматривает некоторые особенности приобретения и осуществления права собственности в отношении недвижимого имущества.

Согласно нормам статьи 218 ГК РФ Можно выделить ряд причин для получения права собственности на объекты недвижимости. Хотя они и не являются исчерпывающими, традиционно используются первоначальный  и производный методы получения права собственности . 

Среди них первоначальный способ приобретения права собственности на объект недвижимости включает:

– «создание недвижимого имущества;

– признание права собственности на самовольную постройку;

– признание права собственности в порядке приобретательной давности;

– признание права собственности на бесхозяйные объекты недвижимости» .

К производным способам приобретения права собственности относятся:

– «гражданско-правовые договоры и иные сделки, направленные на отчуждение объектов недвижимости;

–наследование имущества;

– переход права собственности на имущество при реорганизации юридического лица;

– выплата пая членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу» .

На основании проведенного исследования, а также поставленным задачам, сделаем некоторые выводы.

В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился достаточно поздно, а его юридического определения вообще не существовало. Все это объясняет существование различных взглядов ученых касательно изучаемой проблемы.

Хотя долгое время статья 130 ГК РФ, предусматривающая классификацию объектов на движимое и недвижимое имущество не претерпевала серьезных корректировок законодателем, а внесенные изменения предполагали лишь добавление или исключение отдельных позиций в списке, вопросы о целесообразности данного перечня и закрепленных статьей 130 ГК РФ критериев отнесения вещей к категории недвижимых до сих пор поднимаются в доктрине гражданского права. 

До сих пор ставится под сомнение предусмотренное статьей 130 ГК РФ перечисление объектов «недвижимого имущества». В научной литературе существует множество различных теоретических положений, направленных на улучшение правил, касающихся классификации определенных объектов в категории, не относящиеся к недвижимым вещам. Поэтому некоторые из этих теоретических положений содержат небольшие предложения по корректировке существующего законодательства, в то время как другие предлагают идеи для радикального изменения характера недвижимости и ее объектов. Следовательно, стоит отметить, что необходимым является изменение и дополнение статьи 130 ГК РФ с учетом важности закрепления дефиниции понятия «недвижимые вещи», и кардинального пересмотра признаков для отнесения тех или иных объектов к категории «недвижимость».

Проблема классификация объектов недвижимости выступает в качестве одного из самых актуальных вопросов в правовой литературе. Обобщение различных позиций, которые определяют разные группы и отношения между ними, может стать предметом независимого и обширного исследования. Действующее гражданское право содержит самую общую классификацию недвижимого имущества, которая различает недвижимое имущество по своей природе и недвижимое имущество по праву.

В силу специфики правовой системы объекта недвижимости право собственности на недвижимость имеет следующие характеристики: 

– объект права – недвижимая вещь; 

– право собственности на объект недвижимости должно быть зарегистрировано государством в связи с его возникновением, передачей и прекращением. Право собственности на объект недвижимости обычно возникает с даты национальной регистрации; 

– особые причины и особенности возникновения и прекращения права собственности на объекты недвижимости, существующие в законодательстве; 

– особенности ограничений (обременений) владения недвижимым имуществом, предусмотренных законодательством, в том числе необходимость государственной регистрации, а также особые ограничения на владение недвижимостью и ограничения (обременения) особого имущества; 

– особенности правовой системы совместной и долевой собственности на недвижимое имущество.

Эти характеристики позволяют выделить собственность на недвижимость в независимую подорганизацию, а характеристики ее гражданских правовых норм зависят от типа недвижимости.

Осуществление государственной регистрации является необходимой согласно статье 131 ГК РФ. Большой объем сведений о государственной регистрации недвижимости содержится в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости». В указанном законе содержится также правовое понятие государственной регистрации недвижимости (п. 3 ст. 1 ГК РФ).