Договоры о передаче вещных (имущественных) прав

Элементы договора аренды – это стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические, а среди последних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации посвящена одной из сторон договора аренды – арендодателю. Она гласит: « Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущества в аренду» [1].

Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 – 127 Гражданского кодекса Российской Федерации). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом [1].

Итак, арендодателем имущества может быть любое юридическое или физическое лицо. Если арендодатель – некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) [1]. Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 Гражданского кодекса Российской Федерации). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 – 35 Гражданского кодекса Российской Федерации) [1].

Арендный платеж – это форма выплат, которую арендатор выплачивает собственнику с определенной периодичностью за предоставляемые ему услуги по эксплуатации имущества второго.

Виды арендной ставки:

По методу уплаты: линейные, возрастающие, снижающиеся и сезонные.

По типу начисления: фиксированная стоимость, долевое участие в прибыли, процент стоимости арендуемого объекта, смешанная оплата, предоставление арендатором услуг, бартер, затраты на ремонт или реконструкцию помещения.

По времени выплат: периодические, единоразовые, с авансовым взносом.

По форме платежи делятся на:

1. Денежные. Это стандартная форма выплат. Кроме того, любой вид платежа выражается в денежном эквиваленте, даже если арендатор в обмен на помещение предоставляет определенные услуги, в договоре должна быть указана их стоимость.

Общим для договоров этой группы является:

• договоры аренды транспортных средств заключаются только в письменной форме, независимо от срока действия договора и состава участников, то есть с участием как юридических, так и физических лиц;

• к договорам аренды транспортных средств, относящихся к недвижимому имуществу (недвижимым имуществом считаются воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания), не применяются правила статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;

• на договоры аренды транспортных средств не распространяется правило статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] о возможном возобновлении договора на неопределенный срок по истечении периода его действия и фактическом продолжении пользования имуществом и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды транспортных средств на последующий период. Это не лишает арендатора права по истечении срока аренды транспортных средств повторно взять транспортное средство внаём, но уже на основе нового договора, заключаемого на общих основаниях;

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду [1]. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом [5, с.43]. Договор субаренды можно выделить в качестве вида договора аренды. В основе этого лежит зависимость договора субаренды от основного договора аренды, т.е. от прав вторичного арендодателя (арендатора по основному договору), а не в силу сдаваемого в аренду имущества. Согласно общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор субаренды необходимо отнести к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам [7, с.14]. Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 

Предметом безвозмездного договора являются только вещи. Этот пункт является существенным условием договора. Кроме того, следует отметить безвозмездность, могут передаваться индивидуальные-определенные, движимые и недвижимые и непотребляемые вещи. Обязанности ссудодателя зависят от характера, является ли договор консенсуальным или реальным. Если мы говорим о консенсуальном, то ссудодатель обязуется передать вещь ссудополучателю, принуждение исключается, принуждать ссудодателя, если оно изменило точку зрения, передать вещь в безвозмездное пользование нельзя. В реальном же обязанность исключается. Только сам факт передачи означает заключение реального договора. Вне зависимости от характера договора, реальный он или консенсуальный, обязанности ссудополучателя остаются неизменные. Главной обязанностью является возвратить вещь, согласно условиям договора. Отсюда и появляется необходимость ссудополучателю обеспечить сохранность переданной ему вещи. В некоторых случаях предполагается право ссудополучателя передать вещь третьему лицу. Происходит новый договор безвозмездной передачи, который не может выйти за рамки первоначального.

Договор субаренды заключается в том же порядке, что и договор аренды, на срок, не превышающий срок основного договора, с согласия арендодателя.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданского кодекса Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) [1]. В указанной норме не указан порядок и форма дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма. 

Согласно ст. 640 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 Гражданского кодекса Российской Федерации.