Источники жилищного права

В российском правоведении категория источника права является многозначной. В самом широком и обыденном смысле под источником понимают какой-то корень, из которого право произрастает. В социально-экономическом смысле под источником жилищного права некоторые авторы понимают совокупность социально-экономических факторов, определяющих сущность жилищного права и объективные законы развития правового регулирования жилищных отношений. К ним относятся рыночные отношения, поддерживающие три формы собственности, а также иные важнейшие социально-экономические отношения, определяющие сущность соответствующей социально-экономической формации.

Рассматривая развитие жилищного права в государственно-политическом аспекте, под источниками его следует понимать волю политически господствующего класса, нашедшую свое выражение в правовых нормах т.е. источник права – это внешняя форма выражения воли господствующего класса. В нашем государстве в правовых нормах выражена воля всего российского народа.

В науке российского жилищного права наряду с отмеченным социально-экономическим и государственно-политическим пониманием источника права можно выделить еще и юридическое истолкование данной категории. Государственная воля (воля всего народа), как известно, может быть выражена в различных формах, в зависимости от тех целей, к достижению которых государство устремляет свою деятельность. В то же время следует иметь в виду, что далеко не каждый акт выражения государственной воли является источником жилищного права.

Для того, чтобы акт выражения государственной воли мог рассматриваться в качестве источника жилищного права, необходимо наличие следующих трех элементов: во-первых, чтобы таким актом устанавливались определенные правила поведения (нормы права); во-вторых, чтобы орган, создавший акт, обладал соответствующей компетенцией на издание подобных актов; в-третьих, чтобы в ходе принятия рассматриваемого акта была соблюдена определенная процедура, установленная законом.

Относимость того или иного нормативного акта к числу источников жилищного права определяется по его содержанию, т.е. по характеру тех правовых норм, которые устанавливаются, изменяются или отменяются данным нормативным актом.

Вопросы, касающиеся действия жилищного законодательства (его конкретных правовых актов и жилищных норм), нашли правовое закрепление в ст. 6 и 7 ЖК РФ, а также в ст. 4-20 Вводного закона.

В соответствии со ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные нрава и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В указанной статье закреплено общее правило, которое применяется и в других отраслях законодательства: новые акты (в том числе и ЖК РФ) применяются только к отношениям, возникшим после введения их в действие (вступления в силу). Например, нормы ЖК РФ применяются к отношениям, возникшим не ранее 1 марта 2005 г. Это установлено Вводным законом. Этим же Законом предусмотрены и особенности применения актов прежнего законодательства (например, Закона о приватизации). В отдельных случаях, указанных в акте жилищного законодательства, нормы нового акта применяются (распространяются) на ранее возникшие жилищные отношения. Как правило, в них устанавливаются наиболее благоприятные условия по сравнению с прежним законодательством.

Также в данной статье говорится о том, как применяются новые акты жилищного законодательства к уже возникшим жилищным отношениям (правам и обязанностям). О применении правил нового акта должно быть прямо указано в новом акте законодательства. Например, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ теперь граждане могут использовать жилые помещения нс только для проживания (как было предусмотрено ст. 10 ЖК РСФСР), но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. В этом случае о применении нового законодательства к уже возникшим (заключенным) договорам, должно быть конкретно указано в новом акте жилищного законодательства.

 

Под аналогией закона понимается применение к жилищным отношениям закона, регулирующего сходные отношения в сфере жилищного законодательства.

В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).

Аналогия права применяется, если нет возможности применить аналогию закона. Под ней понимается применение к жилищным правам и обязанностям участников жилищных отношений общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Орган местного самоуправления города N принял Постановление об организации работ по расселению граждан, проживающих в ветхих жилых помещений. Данное Постановление содержало положение о том, что граждане, проживающие в ветхом жилищном фонде по договорам социального найма жилого помещения, в случае сноса жилого дома будут обеспечиваться жилыми помещениями исходя из нормы предоставления жилого помещения, установленной на территории данного муниципального образования. На данное постановление был принесен протест прокурора на том основании, что в соответствии со ст.89 ЖК РФ при сносе жилого дома нанимателям, которые проживали в данном доме по договору социального найма, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Соответствует ли требованиям жилищного законодательства Постановление, вынесенное органом местного самоуправления- Насколько обоснован протест прокурора?

На основании ст.89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

 

Предметом жилищного нрава являются жилищные отношения, а объектами — жилые помещения.

Под жилым помещением понимают изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Оно должно отвечать следующим требованиям:

— санитарным;

— противопожарным;

— градостроительным;

— техническим, в том числе с учетом потребностей инвалидов.

Понятие «жилое помещение» употребляется в трех смыслах:

— как родовое понятие, охватывающее все виды жилых помещений (квартиры, комнаты, жилые дома);

— как часть жилого дома (квартира, комната в квартире);

— как одна из учетных категорий (наряду с жилым домом).

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Состав и структура жилищного фонда определены ст. 19 ЖК.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

- на частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

- государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

- муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:

- на жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации весь жилищный фонд классифицирует следующим образом:

1) жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц (частный жилой фонд);

2) жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъектам Федерации (жилищный фонд субъектов Федерации), т.е. государственный жилой фонд;

3) жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским, сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям (муниципальный жилищный фонд).

B жилищный фонд включаются также жилые дома, входящие в государственный и муниципальный жилищные фонды, предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилые помещения, служебные и специализированные жилые помещения, индивидуальные жилые помещения, а также помещения, предназначенные для коммерческого использования.

Таким образом, жилищный фонд классифицируется по принадлежности к формам собственности.

Согласно части 2 статьи 92 Жилищного кодекса РФ "В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом."

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Павлова получила по наследству от тетки однокомнатную квартиру. В связи с тем, что Павлова, ее муж и ребенок проживали в четырехкомнатной квартире, принадлежащим им на праве собственности, Павлова, которая занималась индивидуальной предпринимательской деятельностью, решила использовать полученную ею квартиру для изготовления одежды. именно поэтому в данную квартиру она поместила две швейные машинки, ежедневно в квартиру приходили две швеи, с которыми Павловой были заключены соответствующие договоры, и занимались изготовлением одежды. Швейные работы осуществлялись с 10 часов утра до 15 часов дня. Соседи, которые проживали в соседних квартирах, не возражали против этого. Однако гражданка Енина, которая проживала в однокомнатной квартире этажом ниже, потребовала, чтобы Павлова прекратила данную деятельность в жилом помещении, так как ей мешает шум от швейных машин. Павлова отказалась удовлетворить требования Ениной в связи с тем, что она является собственником данной квартиры и поэтому имеет право использовать ее так, как она считает возможным. Кроме того, никакого вреда жилому помещению работы по изготовлению одежды не приносят, ничьих прав и интересов Павлова не нарушает, а Енина просто не может слышать никакого шума от швейных машинок, так как ее квартира расположена на другом этаже и в другом конце лестничной клетки. Енина обратилась к юристу со следующими вопросами:

- в какой орган ей следует обратиться, чтобы Павловой запретили осуществлять швейные работы в квартире;

-могут ли у Павловой изъять данную квартиру, если она не прекратит заниматься там предпринимательской деятельностью;

Ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан.