Гражданско-правовое регулирование ограничений права собственности на земельный участок в интересах соседей соседского права

Актуальность темы исследования обусловлена трудностями в реализации законодательства Российской Федерации о возникновении, изменении и прекращении прав на землю. Эти трудности связаны с быстрым обновлением законодательства, регулирующего права граждан на землю, сложностью механизма ее распределения и другими причинами.

В настоящее время земельные участки являются объектом гражданских, земельных, налоговых, экологических, градостроительных и других правоотношений. В каждом конкретном случае определенные элементы земельно-правовой системы регулируются законами и нормативными актами. В случае, когда земля является объектом гражданских правоотношений, она является объектом недвижимости и относится к сфере частного права, предусмотренной гражданским законодательством. 

Невозможно отрицать тот факт, что сфера взаимоотношений между соседними владельцами относительно использования соседних объектов недвижимости требует особого внимания к стране, поскольку при использовании смежных участков, заборов, зданий и их частей, водных источников, воздушного пространства, деревьев и другой растительности неизбежно возникают конфликты. 

Категория "соседские споры" очень распространена в российской судебной практике, и при наличии правового надзора за отношениями между соседними землевладельцами многие соседские конфликты не могут быть переданы в суд. 

Хотя праву соседства уделяется пристальное внимание, следует отметить, что многие аспекты этой области еще не полностью изучены, и предлагаемые теоретические положения некоторых аспектов права соседства противоречивы.

В связи с этим, для создания всеобъемлющего подотдела по правам собственности, который ограничивает интересы соседей (закон о соседях), необходимо провести детальный анализ этой правовой категории, а именно определение понятий, содержания, идентификацию признаков, определение соответствующих правовых структур, установление перечня прав и обязанностей соседей, система соседского права и методы защиты.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об актуальности темы исследования.

Объектом исследования в настоящей работе являются общественные отношения, возникающие в сфере правового регулирования имущественных прав в интересах соседей (соседское право). 

Предметом исследования выступают законодательные нормы, а также научная литература, статьи периодических изданий, характеризующие понятие и сущность правового регулирования имущественных прав в интересах соседей (соседское право). 

Целью исследования является формирование теоретико-правовых моделей права соседства, включая определение права соседства и его основных особенностей, методов защиты, критериев выделения сходных правовых категорий, особенностей правового регулирования отдельных отношений соседства, а также определение условий внедрения таких моделей в российскую правовую систему, выявление аспектов проблем, связанных с процессом реализации, и рекомендаций по способам их решения.

Задачи предопределены обозначенной целью и заключаются в следующем:

– рассмотреть историю становления и развития законодательства об ограничениях права собственности на земельный участок в интересах соседей;

– охарактеризовать соседское право как самостоятельный институт;

– исследовать соседское право в гражданском праве зарубежных стран;

– проанализировать способы защиты в соседских земельных спорах.

Соседские отношения существуют в любом цивилизованном обществе, потому что люди живут вместе и пользуются общими дорогами, коммуникациями и источниками воды (в общинах, муниципалитетах, на одних и тех же улицах, в районах и т.д.). Во всем мире земельные территории населенных пунктов очерчены таким образом, чтобы участки соседей соприкасались друг с другом, то есть их границы. Такая близость неизбежно приводит к конфликту. Необходимость в правовых нормах, направленных на разрешение подобных споров, возникла еще в Древнем Риме. В первоисточнике римского права были зафиксированы правила для отдельных инцидентов по соседству .

Положения римского права об управлении соседскими отношениями достаточно подробно описаны в юридической литературе. Интерес к этому вопросу появился в науке еще до русской революции, в том числе с созданием Института соседского права в проекте гражданского кодекса Российской империи. Поэтому в большинстве учебников по римскому праву как российские, так и современные ученые имеют обзор римских законов и нормативных актов, включая соседские отношения. Подробные отчеты по этим аспектам также были получены в зарубежных учебниках по римскому праву. Кроме того, можно назвать современных российских писателей, их произведения, так или иначе, анализируют соседское право на основе римского права . 

Достижения римских юристов оказали поистине огромное влияние на дальнейшее развитие законодательства. Как уже отмечалось, регламентация в Древнем Риме соседских прав содержится в законах XII таблиц и в Дигестах Юстиниана . Хотя в римском праве не было самостоятельной части, посвященной надзору за соседским правом, в то время были заложены предпосылки для его возникновения. 

Римское право является произвольным и в основном определяет правила поведения землевладельца для осуществления своих прав собственности. Если он нарушает права своих соседей, причины и порядок разрешения споров. Поэтому закон двенадцатой формы обязывает принимать меры для обеспечения того, чтобы тень деревьев не вредила прилегающему участку, по этой причине они обрезаются на высоте 15 футов .

Ученые в области римского права высказали противоречивые представления о значении этого правового положения. С одной стороны, стоит отметить, что римские юристы негативно относятся к ограничениям прав собственности и руководствуются правилом, согласно которому владельцы не должны мириться с «недостатками», которые влияют на проникновение за разумные пределы их земельных участков (например, газ, сажа, дым). С другой стороны, учебники по римскому праву установили независимую систему ограничений при осуществлении прав собственности римским государством. Его общее правило заключается в том, что владелец не имеет права запрещать прохождение различных неприятных «выделений и отходов» - «immissiones» - из соседних помещений. 

В ГК РФ положения о самовольных постройках содержатся в главе о приобретении прав собственности в статье 222 ГК РФ. Положения этой статьи оговаривают два юридических последствия самовольного строительства: его снос или, при наличии определенных условий, признание права собственности застройщика, если у него есть право на земельный участок . 

Обратим внимание, что ни в действующем Гражданском кодексе РФ, ни в Проекте изменений Гражданского кодекса РФ не предлагается специального правового регулирования и закрепления возможных вариантов разрешения ситуаций, когда собственник (владелец) земельного участка самовольно застраивает часть земельного участка соседа. 

Единственное положение, которое может быть применено к рассматриваемой ситуации, – это закрепленная в нормах о самовольной постройке Проекта изменений ГК РФ (ст. 244) возможность, предоставленная собственнику земельного участка приобрести спорное строение, возместив застройщику понесенные им затраты на строительство. 

В концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации это положение дополнено собственными правами застройщика на строительство зданий на земле, которая ему не принадлежит, и в случае соглашения с землевладельцем признавать право собственности на самовольные постройки при условии выплаты компенсации землевладельцу, определенной судом .

 Однако, по нашему мнению, такое правовое регулирование не является исчерпывающим и недостаточно для разрешения конфликтных взаимоотношений соседей. В настоящее время споры между соседями по поводу самовольных построек, возникающие в судебной практике, можно разделить на две группы. 

1. Самовольные постройки возводятся, не выходя за границы соседних участков, но не соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, ущемляя права и законные интересы соседей. Споры (например, строительство самовольных построек вблизи соседних домов ухудшает солнечный свет и естественное освещение соседних домов, или, например, скат крыши нависает на соседних участках, а значит, зимой может идти снег и т.д.).

2. Споры по поводу несанкционированного доступа частей зданий соседей на соседнюю землю. При разрешении споров первого типа подход зависит от доказательств нарушения прав и законных интересов владельцев соседних земельных участков: суды руководствуются п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности» . 

Во втором случае судебная практика исходит из того, что захват части земли соседа сам по себе является нарушением его имущественных прав, и такие постройки должны быть снесены. В связи с характером проблемы и отсутствием альтернативных методов решения этих ситуаций мы уделим им более пристальное внимание более подробно. 

Ограничения права собственности в публичных интересах и ограничения права собственности в интересах соседей (соседское право): основные различия 

Ограничение прав собственности в интересах соседей (соседское право) – это более широкая категория законов, ограничивающих права собственности. Ограничения прав собственности вызвали интерес российских дореволюционных юристов и современных юристов. 

В частности, В. П. Камышанский указал, что ограничения прав собственности следует разделить на две категории, которые должны быть прямо оговорены в законе: одна из них должна включать ограничения прав собственников интересов общества в целом. Среди прочего – ограничение прав собственника в интересах физического лица(например, соседей, родственников, совладельцев) . 

Давайте обозначим эти правовые системы как ограничения прав собственности в интересах общества в целом (общественный интерес) и ограничения прав собственности соседей (соседское право). 

Эти правовые институты преследуют разные цели: нормы публичного права призваны защищать интересы всего общества, а нормы соседского права призваны защищать частное лицо (соседа). Они также имеют различные механизмы правового надзора и защиты: нормативные акты, ограничивающие общественные интересы, в основном относятся к городскому планированию, окружающей среде и другим отраслям публичного права. Эти отрасли в основном защищены административными средствами, в то время как законы о соседстве регулируются гражданским законодательством и, следовательно, защищены методами защиты прав, предусмотренными гражданским законодательством. 

Метод правового регулирования также можно назвать отличием. Ограничение прав собственности в общественных интересах основано на обязательном методе правового надзора, в то время как ограничение прав собственности в интересах соседей (закон о соседстве) допускает правовой надзор. 

Кроме того, законы о соседстве следует отличать от многих административных запретов, основанных на правилах дорожного движения, противопожарной защите, санитарии, городском планировании и других нормах. Эти запреты не будут ограничениями прав собственности, поскольку они устанавливают нормальную работу отдельных объектов, которые вызывают повышенную общественную опасность, и осуществляются в административном порядке . 

Однако важно заметить, что соседское право, являясь самостоятельным видом ограничений права, имеет ряд общих свойств с ограничениями права собственности в публичных интересах. Здесь стоит привести выводы, сформулированные в российской доктрине. 

Так, В. П. Камышанский, проанализировав взгляды зарубежных правоведов, приводит две специальные классификации ограничений права собственности. По объёму ограничения права собственности можно разделить на две группы (Тибо, Мюленбрух): 

– ограничения, которые стесняют право собственности во всём его содержании; 

– ограничения, которые стесняют право собственности в отдельных его составных частях. 

Таким образом, подведем итоги проведенного исследования.

Имущественные отношения регулируются гражданским и земельным законодательством и нормами. 

Земельное законодательство постепенно расширяет сферу целей и форм землепользования граждан и юридических лиц, объем полномочий землепользователей, землевладельцев и землевладельцев, предусматривает судебную защиту их прав. Приоритет отдается землям сельскохозяйственного назначения. Они закреплены в собственности страны.

Причинами возникновения частных прав на землю у граждан Российской Федерации является ряд юридических фактов, в том числе: решение о предоставлении земельных участков гражданам; распределение земельных участков на местности при обстоятельствах, предусмотренных законом; оплата земли; и государственная регистрация права собственности на землю. 

Одной из крупнейших категорий землепользователей, которые могут использовать участки на основании различных прав собственности, считаются люди, обозначенные в земельном законодательстве как "граждане". До недавнего времени права этих людей на землю были ограничены не столько целью землепользования, сколько предметом.

Земельное законодательство не только оговаривает условия наследования обязанности владения землей (бесплатного пользования), но и предусматривает, что право собственности на землю является самостоятельным объектом наследования. Хотя имущественные права неотделимы от самой вещи, они являются самостоятельным объектом гражданского оборота. 

После получения свидетельства о наследовании указанного строительного объекта наследник формально определяет постоянное (бессрочное) право пользования соответствующим земельным участком. Если прекращение права собственности на строение не зарегистрировано в установленном порядке, разрушение строения не является основанием для отказа в передаче земельного участка наследнику.

Следовательно, при обстоятельствах, предусмотренных договором и/или законом, наследование прав собственности на землю следует понимать как наследование прав собственности на землю (владение, пожизненное наследование и владение, постоянное (бессрочное) пользование, ограниченное пользование) и обязательных прав (бесплатное пользование, аренда).

Право постоянного (бессрочного) пользования землей является наиболее распространенным видом права на землю. Основанием для возникновения этого права является решение национального административного органа, а затем в соответствии с этим решением составляется правоустанавливающий документ, то есть это право создается в соответствии с распоряжением руководства.

История гражданского права, современная западная доктрина и российское право считают, что правовая сфера "соседского права" имеет два значения: во-первых, как ограничение прав собственности в интересах соседей (в узком смысле), а во-вторых, как самостоятельный гражданско-правовой институт (в широком смысле). 

Как самостоятельный гражданско-правовой институт, закон о соседстве состоит из свода норм гражданского права, который предусматривает ограничения прав собственности законных владельцев земли в интересах соседей в форме ограничений (запретов, ограничений). 

Следовательно, форма реализации этого права, а также способ защиты земли при превышении установленного предела и выбор для устранения последствий при превышении установленного предела. При совершенствовании российского гражданского законодательства в области прав собственности следует учитывать эти особенности соседского права.