Правовой порядок и особенности регистрации права собственности на вновь созданные объекты недвижимости

Говоря об генезисе того или иного правового института зачастую приходится обращаться к источникам римского права. Не исключение составляет и возникновение институт признания права собственности на недвижимость.

В ходе анализа древнейших источников римского права,  дошедших до нашего времени и опубликованных в современных изданиях, удалось установить, что права на имущество стали закрепляться в связи с необходимостью совершения сделок. Причем речь шла не просто о передаче объектов материального мира от одного владельца другому, но и определялось обязательным условием возникновение у нового владельца права собственности на приобретаемый объект. В своих трудах С.А. Муромцев писал, что изначально на общинной стадии развития передача прав на вещи могла иметь случайный характер. С развитием общественных отношений обладание той или иной вещью стало индивидуализироваться. Выделялись отдельные формы обладания вещью, из которых постепенно выделилась право частной собственности. Возникновение и развитие частной собственности явилось основой для начала совершения сделок мены между гражданами. С появлением так называемых на тот момент денег, которые заменял определенный металл, который был признан эквивалентом для совершения обменных сделок, на смену мене пришли сделки по торговле.    С.А. Муромцев обратил внимание, что сделки по обмену вещей, а затем и их купля- продажа (в форме манципации) были основными и наиболее часто используемыми. Он называет их сделками эпохи, предшествующей изданию Законов XII таблиц [35, c. 121].

Как указывал С.А. Муромцев, постепенно произошло выделение двух групп вещей. К первой группе относились вещи, которые наиболее часто были предметом сделок, в частности это были объекты недвижимости и право пользования ими, а также рабы и скот. Такие вещи обладали статус res maridpi. Ко второй группе относились вещи, которые имели ограниченную сферу оборота. Примером таких вещей могут быть предметы домашнего обихода, а также лично потребляемые. Им был присвоен статус res nес mancipi. Данное разделение вещей, в отношении которых совершались сделки, свидетельствует о том, что право частной собственности уже изначально имело деление в зависимости от вида имущества. 

К примеру к постоянным сделкам можно отнести сельские сервитуты, которые определяли право пользования соседними участками для прохода, проезда. Несмотря на ежедневную потребность предметы домашнего обихода, одежда не входили в число таких сделок. Это обусловлено традициями, существовавшим в то время. Такие предметы как правило изготавливались и потреблялись внутри семьи, либо переходили по наследству из поколения в поколение и в их приобретении не было необходимости. Кроме того, при совершении сделок учитывалась разница правового положения предметов, созданных природой, и вещей, сделанных человеком. Интересно отметить, что к вещам, созданным природой, относили не только земельные участки, но и рабов, а также рабочий скот.

Этот принцип деления вещей на два вида был не только сохранен, но и получил свое развитие в Законах XII таблиц, которые к недвижимости относили все, что было создано на земле конкретного собственника не его трудом. Эти вещи признавались естественным продолжением недвижимого имущества, а именно: насаждения, постройки и пр. Н.П. Боголепов отмечал, что дошедшие до нас источники не содержат признака, по которому производилось деление вещей, на указанные две группы. Вместе с тем в источниках содержатся перечисления вещей, относящихся к res mancipi [9, c. 28].

Проанализировав гражданское законодательство можно выделить следующие способы образования объектов недвижимости.

В отношении зданий такими способами являются строительство новых объектов либо реконструкция действующих.

В отношении сооружений помимо строительства и реконструкции выделяется такой способ как объединение нескольких сооружений без проведения строительно–монтажных работ.

Для помещений такими способами будут являться строительство нового здания, перепланировка смежных помещений вследствие выдела в счет доли в праве собственности на иное помещение либо объединение радом расположенных помещений.

В отношении машино-мест выделяют такие возможные способы создания, как перепланировка или объединение рядом расположенных помещений.

Для возникновения единого недвижимого комплекса необходим проведение государственной регистрации прав на совокупность недвижимых вещей (ст. 133.1 ГК РФ) или заявления собственника [11].

Особого внимания заслуживает такой момент, что принимать решения об образовании объектов недвижимости обладает суд. Такое право судом может быть реализовано в обращения взыскания на долю в праве на недвижимое имущество,  а также при выделе доли в праве на здание или помещение, либо в целях принудительной реконструкции линейного сооружения в связи с его переносом с изымаемого земельного участка.

Необходимо заострить внимание на том, что собственники объектов недвижимости, находящихся в совместной собственности нескольких лиц, могут заключать соглашения об образования отдельных объектов недвижимости под отлагательным условием выдачи разрешения либо согласования на проведение строительных работ для образования объекта недвижимости, который находится в собственности нескольких лиц.

Вышеописанная процедура противоречит возможности заключать предварительный договор в случае покупки строящегося жилья вне рамок Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отменяет его. Эта мера направлена на защиту  людей, которые приобретают строящееся жилье. Данная мера является нововведением и пока не имеет практических примеров реализации, поэтому судить о ее значимости не представляется возможным [42].

Основанием для возникновения и прекращения права собственности как и других гражданских прав являются юридические факты. Выделяют большое количество юридических фактов, которые порождают имущественные правоотношения. Этим обуславливается разнообразие имущественных отношений на современном рынке. Вопросы приобретения права собственности урегулированы нормами главы 14 ГК, а вопросы прекращения права собственности – глава 15 ГК.  Нормы Гражданского кодекса не охватывают все аспекты регулирования права собственности. Так, в частности, вопросы приобретения права собственности по наследству регулируются нормами наследственного права. Создание и реорганизация юридических лиц также порождают определенные имущественные права, которые урегулированы соответствующими нормами, регламентирующими порядок создания и реорганизации юридических лиц. 

Подводя итог проведенному исследованию можно сделать следующие выводы.

Возникновение института признания права на недвижимые вещи связано непосредственно с делением вещей на движимые и недвижимые и относится к периоду существования Древнего Рима.

На территории современной России фактическое проявления прав на недвижимое имущества связывают с переходом племен к оседлому образу жизни, а юридическое закрепление признания прав собственности  определяют временем возникновения государственности. В основе понятия недвижимости лежали земельные участки исходя из характеристик которых определялись другие объекты недвижимости.

Несмотря на примеры европейских стран, таких как Франция, где помимо непосредственно вещей, являющихся недвижимостью, к недвижимости относили предметы, связанные с обслуживанием объектов недвижимости, в России законодательство изначально двигалось по пути отнесения к объектам недвижимости земельных участков и объектов, неразрывно с ними связанных.

Становление института признания права собственности прошли длительный и стихийный путь в своем развитии. Если в период правления Петра I были официально закреплены понятия движимого и недвижимого имущества, сформированы специализированные органы, осуществляющие государственную регистрацию сделок с недвижимостью, то после революции 1917 года частная собственность была полностью упразднена, оставалась только государственная. В связи с данными обстоятельствами существование института признания права собственности утратило всякий смысл.  С началом разгосударствления и приватизации происходит возврат к прошлому. Возобновляется работа государственных органов по осуществлению регистрационных действий. Совершенствование института признания права собственности происходит до настоящего времени, о чем свидетельствуют многочисленные изменения, вносимые в нормативно-правовые акты. 

В науке существует множество подходов к определению  понятия гражданского оборота объектов недвижимости. Большинство из них носят зачастую противоречивый характер, либо не отвечают требованиям действующего законодательства, в связи с чем про результатам проведенного анализа нормативных актов и изученных подходов предпринята попытка авторского определения понятия гражданского оборота недвижимости под которым понимается  возникновение права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их переход и прекращение в результате совершения определенных гражданским законодательством сделок и в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

выделяют две большие группы оснований возникновения права собственности6 первоначальные и производные. Касаемо способов приобретения права собственности на объекты недвижимости используются и первоначальные способы (приобретение пава собственности на вновь созданное имущество) и производные (приобретение права собственности в силу заключенной сделки по купли-продаже, мене, дарении и т.п.). Наиболее распространенными являются производные способы приобретения права собственности – в силу заключенной сделки.

Возникновение права собственности на объекты недвижимости четко регламентировано законодательством. Такое право возникает с момента регистрации, не зависимо от времени заключения сделки и фактической передачи имущества. 

Государственная регистрация является единственным возможным доказательством существования права собственности на объект недвижимости и может быть оспорена только по решению суда.