Ипотека, как способ обеспечения обязательств

Появление понятия ипотеки в современности произошло благодаря развитию общественных экономических потребностей и товарно-денежных отношений. С момента своего появления это понятие многократно усовершенствовалось, отображая особенности времени и определенной страны.

Само слово «ипотека» имеет древнегреческое происхождение. Оно было введено в обиход в начале VI века до н.э. афинским реформатором Солоном. До этого времени обязательство обеспечивалось личностыо должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Позже Солон предложил перевести личную ответственность в имущественную и обозначать ее следующим способом: на пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, которая отображала то, что соответствующее имущество является обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и получил название «ипотека» (от греч. «hypotheka» – подпорка, подставка), на нем отмечались все долги собственника земли и он оповещал заинтересованное лицо о том, что данный земельный участок заложен и обеспечивает права кредитора. Позднее появились особые, ипотечные книги [1, с. 108]. 

Дальнейшее развитие ипотека как институт получила свое развитие в римском праве, пройдя в течении относительно небольшого времени путь эволюции от древнейшей формы залога – фидуции (от лат. «fiducia» – сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии – пигнуса (от лат. «pignus» – неформальный залог) и далее до ипотеки [1, с. 108]. 

По условиям фидуции кредитор сам принимал решение в зависимости от своей выгоды: истребовать от заемщика возврата долга или не отдавать ему имущество. Фактически, сам заемщик не был защищен от воли кредитора.

Как уже было отмечено, ипотека есть разновидность залога в силу особенностей объекта недвижимости. П. 4 ст. 334 ГК РФ, определяющий возможность существования видов залога, указывает и на ипотеку. В тоже время, именно данная норма определяет и особенности залога недвижимого имущества [18, с. 23]. 

Ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»дает следующее определение понятия договора об ипотеке: это договор, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [19].

Сторонники одной концепции (которая имеет более длительную историю существования, и представлена такими видными учеными-цивилистами, как Г.Ф. Шершеневич, Л.А. Кассо, Покровский И.А) утверждают об отнесении права залогодержателя к категории вещных прав [20, с. 208].

Согласно мнению Г.Ф. Шершеневича залоговое право является вещным в силу того, что данное право следует за имуществом, которое оно обременяет: «залоговое право дает субъекту несравненно большее правомочие, чем другие вещные права, – оно может повлечь за собою лишение собственника принадлежащего ему права собственности» [21, с. 240].

На данный момент, правовое регулирование ипотеки содержит некоторые пробелы в законодательстве, которые, в свою очередь, порождают правоприменительные проблемы. Например, в юридической практике зачастую можно встретить споры, которые непосредственно связаны с определением особо важных условий договора ипотеки.

В частности, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ неоднократно указывалось, что «существенные условия договора об ипотеке перечислены в п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой» [50].

Следующая группа юридических споров объединяет вопрос о том, какое именно имущество не может являться предметом ипотеки. Несмотря на то, что ФЗ «Об ипотеке» содержит описание имущества, которое может выступать предметом ипотеки, однако данного перечисления недостаточно. Именно неполнота перечня имущества влечет за собой юридические споры. Приведем пример из судебной практики. В судебном заседании рассмотрен иск ООО «УНИКОР-Сервис» к Компании Камилла Пропертиз Лимитед о признании недействительным Договора залога имущества от 15. 04. 2015г. между ООО «УНИКОР-Сервис» и Компанией Камилла Пропертиз Лимитед, кроме этого - заявление 3-го лица ООО «НРК Фондовый рынок» к Компании Камилла Пропертиз Лимитед и ООО «УНИКОР-Сервис» о признании недействительным Договора ипотеки от 15. 04. 2015г. Решением АС г. Москвы по делу № А40-132705/2016 суд признал данный Договор недействительным. В пользу Истца с Ответчика взысканы траты по оплате госпошлины суммой 6 тысяч рублей. В пользу 3-го лица траты по оплате госпошлины суммой 6 тысяч рублей.

На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Ипотечное кредитование прошло множество этапов, соответствовавших развитию правовой и экономической системы общества в каждом отдельном периоде времени. Современная ипотечная система миновала череду кризисов, однако продолжает оставаться одной из самых востребованных форм кредитования, правовое регулирование которой продолжает совершенствоваться и адаптироваться к актуальным условиям хозяйствования.

Основными отличительными чертами ипотеки как вида залога являются: 

– предмет ипотеки – им может быть только недвижимое имущество либо право на него (право долгосрочной аренды); 

– залоговое имущество всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании, в то время как заложенные движимые вещи могут менять своего владельца в зависимости от условий договора залога;

– ипотека – это вид залога, который носит публичный характер, так как сведения об ипотеке в обязательном порядке подлежат учету и государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Только с момента регистрации ипотека становится действительной для третьих лиц.

Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации. Процедура государственной регистрации сводится к тому, что в ЕГРН совершается соответствующая регистрационная запись.

Нельзя сказать о том, что на сегодняшний день договор ипотеки является полностью урегулированным российским законодателем.