Государственная регистрация права собственности граждан на недвижимое имущество

Актуальность исследования. В процессе формирования рынка недвижимости необходимо ввести правовые нормы и создать национальную регистрацию прав собственности. Это происходит по нескольким причинам.

Прежде всего, в силу общей психологии участники гражданско-правовых отношений считают, что выдавать документы на право собственности на недвижимость могут только государственные органы. 

Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника – государства. 

В-третьих, нехватка оборотных средств приватизированных предприятий или их владельцев привела к необходимости получения банковских кредитов. В свою очередь, банки или другие кредитные учреждения нуждаются в серьезных гарантиях для обеспечения предоставляемых кредитов. Как правило, им нужна недвижимость в качестве залога, а следовательно, и документы на право собственности. 

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) вопрос регистрации прав на недвижимость и сделок с ними приобрел особое значение, а сама регистрация зачастую имеет юридическое значение. Согласно закону, возникновение права собственности на недвижимость и других прав подлежит государственной регистрации. В некоторых случаях действительность сделок с недвижимостью зависит от соблюдения требований регистрации.

Особое внимание ученые уделяют правоотношениям, связанным с недвижимостью, то есть правоотношениям, связанным с возникновением, изменением и прекращением прав на недвижимость.

Так, в соответствии со статьей 130 ГК РФ (часть первая) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» . 

Во втором абзаце указывается, что морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, которые должны быть зарегистрированы государством, также классифицируются как недвижимое имущество. 

Следует отметить, что оговорки были сделаны в открытом списке, то есть другие объекты недвижимости также могут быть отнесены к недвижимому имуществу по закону. 

Большинство сделок с недвижимостью требуют государственной регистрации. Для проведения государственной регистрации необходимо обратиться в регистрирующий орган, а именно в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии или Росреестр. Статьей 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» на законодательном уровне урегулирован порядок прохождения кадастрового учета и государственной регистрации .

Однако государственная регистрация права на недвижимое имущество может быть приостановлена по определенным причинам, которые перечислены в статье 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в закрытом перечне. Если причина приостановления регистрации лица не устранена в течение одного месяца (если приостановление осуществляется по инициативе регистратора), то регистратор отказывается выполнять регистрационное действие, которое также закреплено в вышеуказанном Законе, то есть в статье 27.

Основой современного правопорядка, закрепленного в статье 35 Конституции Российской Федерации, является принцип неприкосновенности прав собственности . А.Я. Рыженков утверждает, что «это лишь условная конструкция, необходимая для экономических или иных прагматических целей (например, чтобы вызвать доверие инвесторов к юридической системе России). Она может описывать институт права собственности наряду с другими свойствами и принципами, но может при некоторых обстоятельствах приостанавливаться или ограничиваться, не меняя природы определяемого ею явления» . Однако наличие данной структуры в российском законодательстве создает предпосылки для создания механизма защиты прав собственности Российской Федерации.

Одним из механизмов выступает государственная регистрация прав собственности. Роль национальной регистрации в гражданском праве заключается в том, что, с одной стороны, государство ведет учет и контролирует права собственности, подлежащие государственной регистрации, а с другой стороны, оно выполняет защитные функции, направленные на борьбу и устранение вредных и опасных для общества форм поведения, а также защиту и предотвращение нарушений прав физических лиц и других субъектов права. Национальная регистрация является единственным доказательством наличия права на регистрацию. 

На основании проведенного исследования, а также согласно поставленным задачам, сделаем некоторые выводы.

Стратегической целью национальной политики в области недвижимости и ее правового надзора является удовлетворение потребностей общества и граждан, а также интересов правовой защиты этих интересов и обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости.

Основными результатами реализации национальной политики должны стать: участие земли и другой недвижимости в гражданском обороте; обеспечение защиты государством прав на недвижимость и баланса интересов субъекта правоотношений; создание и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций для обеспечения недвижимости; и функционирование эффективной системы правового надзора за рынком недвижимости.

Переход прав на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Государственная регистрация в соответствии со ст. 131 ГК РФ производится учреждениями юстиции в ЕГРН. Порядок государственной регистрации и отказ в регистрации устанавливаются специальным законом.

В России действует новый Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость». В соответствии с ЕГРН и системой регистрации прав на недвижимость для сделок с ней, предусмотренной вышеупомянутым Законом о регистрации, государственная регистрация прав осуществляется на всей территории Российской Федерации. Национальная регистрация является единственным доказательством наличия права на регистрацию. Право на регистрацию недвижимости может быть обжаловано только в суде.