Введение
В Гражданском кодексе наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения. Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), ГК РФ содержит ряд положений (глава 35), относящихся к двум указанным видам договора найма жилых помещений.
В ГК предусмотрена письменная форма таких соглашений (статья 674 ГК РФ). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно статье 162 ГК, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и иные доказательства.
Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жилищем договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации.
Гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (Статья 675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения или оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора, на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со статьей 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.
Таким образом, объект работы – общественные отношения, связанные с обменом жилыми помещениями.
Предмет работы – нормы права и научная литература, связанная с обменом жилыми помещениями.
Цель работы – проанализировать нормы права и научную литературу, связанную с обменом жилыми помещениями.
Глава 1 Понятие жилого помещения. Понятие обмена жилого помещения
1.1 Общие положения понятия обмена жилого помещения
Желание гражданина улучшить свои жилищные условия может быть удовлетворено различными способами и, в частности, путем заключения соглашения об обмене жилыми помещениями. В силу последнего арендаторы двух или более жилых помещений передают друг другу права и обязанности арендаторов: арендатор одного жилого помещения, переуступая права и обязанности в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности в отношение к другому.
Данный договор также отличается от соглашения (статья 567 Гражданского кодекса), в котором предполагается, что каждая из сторон имеет право собственности на обмененные вещи. Данный договор исходит из наличия у арендатора права на жилое помещение с одной стороны и права владеть имуществом с другой стороны. Суть его заключается в том, что арендатор должен приобрести право собственности на помещение, соответствующее другой стороне, а собственник приобретает права и обязанности арендатора помещения другой стороны.
Хотя эта норма содержится в ст. 20 - «Обмен жилыми помещениями», рассматриваемый договор существенно отличается от договора на обмен жилого помещения, предусмотренного частью 1 настоящей статьи и статьями 67–74 Жилищного кодекса РСФСР. Соглашение об обмене помещениями предполагает обмен помещений, принадлежащих сторонам по договорам аренды для обмена помещений.
Обязательное нотариальное заверение данного договора не предусмотрено законом, но возможно по соглашению сторон (подпункт 2 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации). Для заключения договора необходимо: согласие собственника жилого фонда, в котором находятся арендуемые помещения, или лица (органа), уполномоченного собственником, а также взрослых членов семьи, проживающих с арендатором. Состав членов семьи проживающего с ним нанимателя определяется по данным регистрации. Но также необходимо согласие лиц, которые сохраняют право на занимаемые помещения в соответствии со статьями 60, 62 ЖК РСФСР.
Глава 2 Характеристика обмена жилого помещения
2.1 Правовое регулирование обмена жилого помещения и последствия признания обмена жилыми помещениями недействительными
Обмен жилыми помещениями, которые предоставляются по договорам социальной аренды и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные граждане, являющиеся членами семей жильцов этих жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки отказывают в предоставлении такого согласия в случае, если обмен жильем, предоставляемый в соответствии с договорами социального найма, нарушает права или законные интересы этих лиц. Их решения оформляются в письменном виде и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней с даты подачи соответствующих заявок.
Предметом обмена по новому ЖК РФ могут быть только изолированные жилые помещения. Так называемый обмен родством, разрешенный предыдущим законодательством, в котором изолированное жилое пространство можно было обменять на неизолированное жилое пространство или даже на условную часть пространства, если человек переехал в качестве члена семьи, в настоящее время запрещен.
Обмен жильем, предоставляемым по договорам социального найма, может осуществляться между гражданами, проживающими в жилищах, расположенных в одном или разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилого помещения осуществляется без ограничения количества его участников, с учетом требований ч. 1 ст. 70 ЖК.
Обмен помещений между арендаторами этих помещений по договорам социального найма не допускается в случаях, когда:
1) против арендатора жилого помещения был подан иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования сменным жилым помещением оспаривается в суде;
3) обмениваемое жилище признается в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение снести соответствующий дом или переоборудовать его для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с реконструкцией и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) гражданин страдает одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ.
Заключение
Отказ от приватизации следует отличать от отказа от участия в приватизации. В случае отказа от участия в приватизации гражданин, проживающий в жилом помещении и имеющий право на его приватизацию, отказывается от своего права в пользу других граждан, проживающих в жилом помещении. В результате данной процедуры гражданин из нанимателя или члена семьи нанимателя становится членом семьи собственника жилого помещения. При этом, согласно действующей редакции ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, а законом на сегодняшний день иное прямо не установлено. Однако Верховный Суд Российской Федерации в п.18 Постановления Пленума №14 распространил действие ст. 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» также на случаи перехода права собственности на жилое помещение к третьим лицам: "Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.
Проанализировав такие правовые категории как отказ от приватизации жилья и отказ от участия в его приватизации можно сделать вывод, что они совершенно различны по правовой природе и юридическим последствиям. Отказ от приватизации одного из граждан влечет невозможность для других приватизировать данное помещение. Отказ от участия в приватизации порождает для собственников жилья, его последующих приобретателей, неблагоприятные юридические последствия в виде обременений жилья правами других лиц. Напротив, для лица, отказавшегося от участия в приватизации, это единственная серьезная гарантия реализации конституционного права на жилище.
